作为一个“负二代“，我想我是有发言权的。as u know，我有两套房两份贷款，每月还好几万大洋，想想也是醉醉的。

新买那套房昨天租出去了，按租金折算，每天400元收益，也就是说按照这个价格标准，租1w天成本和收益可以持平，10000天以后的收益，就是纯赚的啦。当然了，这是理想状态啦！

现实是什么样呢？啪啪打脸

1、好消息

房租会涨，按照一年5％的涨幅，不到28年就可以持平了。

房产会增值，但是能增多少呢？不好预期，要看大市场。

2、坏消息

养房子有成本，目前是1w／年（物业＋供暖）

买房子贷款了，贷款也算成本，第一年要还利息12.5w，30年总利息大约225w。

如果是个公式的话，我觉得很清楚了：

房租＋房租涨幅＋房产增值＋贷款利率下调：首付款＋税费＋贷款利息＋贷款利率上调＋房屋空置期＋贷款本金

（左边是收益，右边是成本）

30年的时间，房租收益（算上增长）是430w

首付加贷款利息加养房成本（含交易税费）是420w

基本持平。

公式变成：

房产增值＋贷款利率下调：贷款利率上调＋房屋空置期＋贷款本金

利率调整可以忽略，30年上调和下调的概率基本可以抵消。房屋空置期可以暂时不考虑。

最后公式变成了：

房产增值：贷款本金

也就是说，房产增值额大于贷款本金，我的投资就是赚了的。如果少于，就亏了。

这套房子会在30年内涨65％吗？——这就是我的终极思考

还按照5％的物价上涨幅度算吧，11年能够达到；10％的涨幅，6年可以达到。

我的上家十年前买的这套房子，10年最终收益是600％（房产增值＋房租收益），这种情况如果继续出现在我身上，就真见鬼了吧？

除非猜到狗屎运（比如我的前房主那种纯纯的低价），否则，我的结论是：

1、买房投资需要超很高成本（不论是钱还是时间），在这个过程中，你不能遇事儿（需要用钱）、还得沉得住气；

2、需要眼光特别好，即使租售比还不错的情况下（我的接近1：300，已经是国际上基本认可的数据了，但还是买！贵！了！到不了1：240），也需要很长时间才能持平（我的是6～11年）；

3、最恐怖的是，你买了房子后，这一切你才算明白，就！晚！了！因为房产交易成本超高，买错真的不容易纠正。

所以⋯⋯干嘛买辣么多房子？