重要的事儿再说三遍。

一周前为啥不让买房的理由，在这里《别买房别买房比买房》，请自己猛戳

再早，两个月前，建议可以买房的理由，也在这里，也请自己搓（澡？泥？）

今天算是阶段性总结吧。

说说这一个月来给我打电话咨询或者确认买房的小伙伴都什么状态吧：

1、亢奋。都觉得这波涨起来，以后就买不起房子了，终身买不起房那种感觉。所以必须此时、现在买一套，小点儿、老点儿、差点儿……都得买。

2、焦躁。本来想置换的，结果自己住的房五万五万的涨，要置换的区域20万20万的涨，现在换怕抢不上，现在不换怕以后根本换不起。

3、武断。“哪儿哪的房价不会跌”，“哪儿哪儿未来肯定有发展”，“均价至少8w，旁边那块地拍卖了多少钱……”

估计大家都看了班主任的新课，我就不多说这些账该怎么算了。没看的小伙伴给你们安利一下，叫

《这些事儿影响你买房》《那些年，买房踩过的坑》《给没钱买房族的定心丸》，好像在app上看会比较舒服，网页看着太大。

俺今天重点说说“心态对决策和交易的影响”。

想买房的人或者说参与其中的人，看见的都是自己这套和自己看上那小区的变化，很少有人有心情或者时间去看看全局。可就是眼前这些事儿才让你疯狂。

我恰好比较闲，最近两周重点是给很多个中介打电话。可以负责任的告诉大家，成交活跃只是“极小范围内”的事情。至于上海日均成交70,000平方米这种事儿，看起来是个庞大的数字，可是，具体情况呢？

我给大家汇报下打电话的成果：

1、北京的情况是朝阳、海淀、大兴大量2015年11月卖的房还没过户（抱歉我就打了这三个区的电话），原因是年底没人办业务，历年都是春节回来办。所以现在过户大厅火爆有一半以上都是“历史交易”，不是纯纯的新增。

2、实际涨幅合成交没那么惊人。我分别问了东三环、东四环新老三个楼盘，东三环的A楼盘均价6.5w，报价涨了10%~15%，但是最近的成交价跟春节前接近，略高1%~2%，从成交数字来说，略低于春节前；东四环的B楼盘均价5.5w，报价也涨了10%，但最新成交的真实价格其实就涨了2.5%（我盆友年前买了一套77平米405w，年后同户型卖了415），成交也没有明显放大；最后是一套建于90年的老房C，位置东四环，距B五分钟车程，均价3.5w，报价涨了10%，年前几乎没成交，年后几乎是放一套成交一套。

3、北京的房价上涨情况，应该是6环最多，五环次之；低价房成交明显，中价次之；同一片区“洼地”先涨，高峰“候着”。我居住的东三环外的小区，2012年高峰的时候一套90平米两居卖到550w，2014年低谷的时候卖480w，现在叫价600w，很多满五唯一的房源；而对面本来每平米就多5000-8000的小区，报价差别不大，二居房租到是涨了1500。

说这些例子干什么？是让你看清这轮“抢房”的真相。

1、穷人、普通工薪、中产家庭再抢，所以位置远的、总价低的成交多，高价、豪宅变化不大。

——那未来，你指望谁来接盘，比你穷而且比你还着急的人吗？

2、房产市场真正的“火”，是豪宅价格上涨，古今中外都是。所以如果同一区域最贵的房子没人买，说明有钱人对未来的预期并不好，所以不敢大手笔炒房。

——我们中有多少人是看着有钱人吃饭的？你的客户、你的老板，他们很可能就是那些对未来预期下降的人。普通人的预期迟早会受到波及。

3、即使减税、房贷优惠，大部分房子的租售比仍然不合理、不值得投资。此时选择买房投资，风险并不比炒股低。

——还是B和C两套房。B的租金是11500/月，c的是4000/月，售价是5.5w/平和3.5w/平。

所以，现在别买房。别把自己逼进高负债、高风险的“资产模式”，就错过这一轮吧。静静的看，也是一种经验。