最近看了一些房, 颇有感慨.

区域: 北京四环， 朝阳区

买房目的: 二套, 将来给老人住

房一: 96年塔楼11层, 总共12层, 68平一居,南北, 带区重点学区名额, 报价265万, 满五唯一

去之前中介发给我的图片, 户型和朝向都不错. 里面装修也还不错. 到那里之后, 才发现这楼就是那种筒子楼, 长长一排过去, 中间坐落几个电梯, 走廊连着, 所以每套房子都是一面朝着这个破旧走廊一面才是小区花园. 一层21户, 共用3个电梯, 看到那个走廊我就惊呆了, 尽管户型不错, 果断放弃了. 不过这套房子最后260万卖掉了.

房二: 99年板楼1层, 56平小两居, 户型看起来很不错, 南北, 同样学区内, 报价255万, 满五唯一

进了小区门, 中介一路领着我走, 我一直追问下才告诉我, 这个小区, 最外面两排房子是99年的, 中间是04年的, 最里面, 是82年的. 没错, 要看的那套房子就是82年的. 当下我已经不考虑了, 不过来了就看看. 走到楼前我发现, 这房子是砖混, 82年的, 那么贷款贷不了多少了. 中介说最高只能贷15年. 尽管户型不错, 但是次卧是暗卧, 且不说楼怎么样, 看到那个暗卧就郁闷了. 继续放弃. 这套房子, 至今也没卖出去.

房三: 96年板楼3层, 68平两居, 同样学区, 南北, 报价280万, 满五唯一

这是最满意的一套房子, 这是回过头来才想明白的. 68平南北通透, 同样建筑面积, 利用率可比房一要好多了, 住了一大家子, 所以房子保持得还不错, 然, 就在考虑回头和老公商量的时候, 房东接了电话匆匆走了, 说之前来看房的那家要谈合同. 当时心里很遗憾, 但还是想再缓一缓, 毕竟才看了第三套. 然后回家商量后, 彼此都觉得满意, 就跟中介打招呼如果房东没谈成就找我们, 中介问完后先说没谈成, 马上给我们约, 当下还挺高兴. 半小时后, 回复说, 那家又杀回来了, 这房子卖了, 280万, 一分没降. 后续又听说了这个房东是要改善住宅，并买入西城区的学区房，老人的房子加上儿子媳妇的， 卖了三套房置换的，置换的西城区学区房，160平1400万。听到这个1400万，瞬间觉得自己low到地下去了。

房四: 96年板楼5层, 63平两居, 同样学区, 东西向, 报价255万, 房本满两年

本来考虑了, 如果是板楼, 那么顶层肯定不考虑, 三四层最佳, 但经历了房三, 一下子明白了三四层板楼简直太火热了. 所以中介说出了这套5层的房源我们就去看了, 户型还可以, 不过一直出租中, 中间客厅被房东一分两半, 改造成两个一居室…真有才. 这套房子勉强可以接受, 但是有个税, 按照我们计划贷款的房价, 需要替房东交15万个税. 于是暂缓. 暂缓的第二天, 中介说房东把房价涨到280万了. 靠, 那你卖去吧. 房东不诚心卖, 至今没成交.

房五: 96年板楼5层, 和房四一样户型一样朝向, 只不过是不同的单元, 满五唯一, 报价255万

被房四十几万的个税虐了之后, 再看房五就觉得价格挺可爱的了, 但是, 这房子出租中, 租户外出, 看不了房. 中介一直怂恿我们反正户型一样, 如果价格满意赶紧去约房东谈. 我们始终不放心. 之后也没了看房的兴致. 这套房子也很快卖出去了。255万成交的。

和北京这种随时坐地起价, 啥破房子都能卖出去相比, 老家的房价却一跌再跌. 老家在一个五六线县级市, 一年多前新楼盘开盘价在4000左右, 去年, 亲戚卖了一套房子, 位置在市区，毛坯新房, 3层, 78平南北通透两居, 卖了6个月才卖掉, 均价3600的样子. 他还有一套房在卖, 也是同样的小区, 3层, 58平小两居, 互相没有第一套房好, 从去年卖到现在, 价格一降再降, 这个月才卖出去, 均价只有2700. 听说现在新楼盘开盘价只有3k了.

几点备注:

1) 二手房报价≠ 你要付的总价

北京二手房的报价都是房东净得价, 所以那些契税就要额外注意. 大致有几种情形:

- 满五唯一: 表示你要付的房款=报价+过户契税+中介费.

- 满两年: 表示你要付的房款=报价+个税+过户契税+中介费.

契税和个税怎么算? 契税比例是首套1%, 二套3%,

个税有两种情形，如果是商品房，个税是差价的20%；如果是公房， 个税是过户总价的1%

但是用哪个基数算? 这就看你是否要贷款, 要贷款多少.

比如拿房四来看, 房东报价255万, 这是他的净得价, 房子原值是130万

如果买家是首套, 首付比例30%， 假设计划贷款100万, 那么, 评估价至少要做到143万，评估价=贷款额/（1-30%）, 那么计算如下——

契税=143万*1%=1.43万

个税=差价（143万-130万）*20%=2.6万

中介费=255万*2.7%（以链家为例）=6.89万

贷款100万

首付需要的现金=房款255万-贷款100万+契税1.43万+个税2.6万+中介费6.89万=165.92万。

（当然，这些你也可以完全不看，找个中介帮你算一下就齐活了）

2）房子好不好卖，不仅看地段，更要看城市！

我们看的5套房子，除了那套82年砖混房子，以及不诚心卖的，都很快就卖出去了。所以在北京四环这样的位置， 只要勉强能接受的房子，都成交的很快。而老家的房子，不要看所在位置怎么样，都很难卖上价，可想而知，各种拆迁，商品房跟雨后春笋一样快速扩张，而老家的年轻人越来越多的去更好的城市，将来那些大批商品房，都会面临卖不出去的境地。

3）刚需买房但不知道怎么下手的，就是海量去看房

看多了你就练就火眼金睛，知道怎么稳准狠买到心仪的房子了。什么是刚需？我理解是没房子的，工作稳定下来开始负担家庭的，那么还是可以考虑的。至于住着100平想换150平的，钱多请随意，钱少需谨慎。

4）房价到底怎么了？能不能买？

要想投资就算了，要自住的可以考虑。现在许多论调是说一线城市的高房价是吸了三四线的血撑起来的，从上面的经历也多少验证了这一点。但这些大道理，都抵不过你想要住进自己房子这种心愿来得实在。一堆人喊泡沫太多，风险太高，要谨慎，早晚要崩盘，可是这些文一提到对房价的预测，对于大趋势，都觉得会跌，但对于具体城市，就什么也不敢说。还有个喊了北京房价要跌的，喊了十年也没跌，还疯长。所谓专家, 都是伪命题. 要不要买, 咱们老百姓就靠自己判断最好. 我觉得，泡沫肯定是有。如果你有钱，你想买房，买了也不影响你现在的生活质量，那么就买你力所能及的最好地段最好户型的房子。从抗风险角度来说，是比较恰当的。但想指望这房子赚大钱那就别想了。