昨天，关于营改增中二手房政策落地，大家猜测和期待已久的改革措施确定：自5.1日起在全国范围内全面推开营业税改证增值税。在二手房销售“营改增”明确：

       购入不足两年住房对外销售按5%缴纳增值税。个人购入不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购入2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  对北上广深四个城市，个人将购入不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购入2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购入2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

     从政策面来看，对于之前大家猜测二手房交易是按照房地产行业11%的增值税率还是3%的增值税率都有偏差，最终国家选择了平稳过渡的5%来平衡二手房交易税，甚至与之前税负比略有降低。

     拿个很简单的例子来说明下：

      一套即将交易的二手房，售价200万，如果这次销售距离买入的时间在2年内，按照规定要缴纳增值税。那么这次应该缴纳的增值税是200/（1+5%）*5%=9.52万元；

     如果按照原来营业税来缴纳看，营业税的税负大致在5.6%，需要缴纳的营业税则是：200*5.6%=11.2万元。

         新政策与老政策比，减少缴纳1.68万元的税，原因是增值税属于价外税，在计算收入的时候是不计算在内的，而营业税属于价内税，所以会有差异。

      从这一简单例子大家应该懂得了这次营改增政策的调整，对二手房来说没有增加税费，甚至变相降低了税负，估计这个正常对现在的楼市上涨又将推波助澜。