很早就想在她理财跟各位姐妹分享自己这一段糟心经历了，最早是由于事情一直没有结束，无心写点什么，后来不管圆满还是不圆满总之终于解决完毕，心里卸了一块大石头，生活和工作（其实主要是心态）步入正轨，赶快把之前无心做的事情补上（包括我的理财规划和学习计划之类）。一切都妥当之后，今天来和各位讲讲我人生第一次购房经历，其实没讲经历，刚刚详细写的经历都给删了，简单来说，就是签了二手房合同，卖家违约不卖了，我所面临的各种实际情况及心理折磨，说多了都是泪，我想大家还是喜欢看干货，因此直接奉上我整理的一些法律咨询的结果。

首先声明，本人不是法律专业，由于身在海外也没办法去找律师面对面详谈，主要是靠一些朋友帮忙咨询了零散意见，根据自己的理解汇总如下，不一定完全正确，但对于如果面临二手房违约情况，要做下一步打算的妹子，做决策应该够用了，如理解或表述有误，还望法律行业的朋友多多纠正和指导。

二手房买卖，如果卖家违约，协商不成的话，那么唯一的途径只能是打官司了，而打官司的结果谁都说不好。因此，我花了大量时间上网看案例，托朋友帮忙咨询法官和律师的意见，也自己打电话咨询律师，总之，人在海外，遥控这些事真的好心累。听了众多意见，自己大概能够整理出思路了，也对最终可能的判决结果有了一个预估，如果有姐妹面临同样的诉讼问题，可以参考我的咨询成果（具体情况最好咨询律师哦，这个帖子说的不代表专业意见，未必都对也未必适合各种情况，仅供参考交流使用）：

1、         二手房买卖合同就是正式合同，它的生效与网签与否没有任何关系，因此双方一旦签字，就表示合同在他规定的生效期限内产生效力（一般都是自签署之日起有效）。

2、         如果卖方违约，买房可以主张继续履行合同或者要求支付违约金。胜诉可能性较大，一般法院会支持你的主张，前提是确保合同的有效性以及条款的不可争议性。

3、         如果主要继续履行合同，法院通常会支持，但也分两种情况。有些时候可以直接把房子判给你，要求强制过户；有些时候判给你的同时要求你先支付全款压到法院，然后再办理强制过户，过户完毕法院把全款支付给卖家。因为法院无权强制要求公积金中心和银行为你办理贷款，即办理贷款必须业主配合，因此执行起来面临一定困难，全款更方便执行。另一种原因是，据说很早之前法院是判决强制过户而不必支付全款的，但有些无良买家过户后不再进行贷款，直接不想承担付款义务了，才导致了今天所有买家面对这个问题都比较被动的局面。

在此多说两句，虽然有这种可能性，但还是希望想违约的业主不要以为买家无法支付全款就认为房子是自己的，首先法院如果真想执行，一定会有办法，其次很多买家只是不想付全款，不是不具备付全款的能力，再次，把买家逼到一定份上（看了太多那种因为换房，买家违约后自己无房可住的新闻）也许什么都能干的出来。总之一句话，合同是神圣的，作为成年人，签约之前要考虑周全再决定，签了就要遵守契约精神，我相信诚信的人会有好报，眼前因为几十万或者一百来万（应该够多了吧）的利益违约，真真是人生的一大污点，你对得起自己的良心吗？

4、         如果要求支付违约金，法院通常会按照你的实际损失来判决，比如房价暴涨的时期，判决的违约金数额可能就会比较多，所以卖家也请斟酌一下违约的成本问题。

5、         说到违约成本，就不得不说打官司的费用。通常包括双方各自的律师费、给法院的诉讼费、财产保全费、财产保全的担保费，以及一些其他小额开支。

（1）诉讼费是一开始就要给的，通常由原告方先行垫付，最后由败诉方承担，但有时也可社申请缓交这部分费用，根据诉讼标的价值的一定百分比收取，一般点的房子差不多也得几万块，当然也要看你买一百万的房子还是一千万的房子了，这也算是违约成本啊，最终违约方是要承担的。

（2）律师费，各自负担各自的，有些人不请律师，法律上来说是允许的，但除非你自己本身从事法律相关行业，否则请不请律师差别还是很大的，就算本身铁定会赢的官司，也建议请个律师（当然可以衡量一下你的诉讼标的价值和律师费到底差了多少），帝都的房子，正常情况律师费怎么也要十万以上（也是按照诉讼标的的一定百分比收取），这真的算是少的了，那些动辄七八百万甚至上千万的房子就更别说了，双方都要承担哦。

律师费这部分，有两种收费方式，一种就是按照确定的百分比收取，（随便举个例子，不代表行业平均水平）比如4%，无论是否胜诉都要支付这个金额；另一种是按最终的诉讼效果收费，如果败了可能只支付很少的钱，如果胜了可就远远不止4%了，具体的收费方式和价格要跟律师协商后再签合同。

（3）财产保全，我个人理解应该就是类似于冻结的意思吧，反正就是申请在诉讼期间这个房子不能做其他处置，避免他卖给别人的，个人理解大概是这样。最终也会由败诉方承担费用。

（4）财产保全还需要担保，这个花不了太多钱，家里有房的可以以房做抵押来担保，一般都不会有任何问题的。应该也没啥太大风险，我没有具体研究。

6、         关于诉讼时间。由于各个区的法院各类待审案件真的很多，以前可能会比较久。现在根据规定，一审需在6个月之内审结，二审3个月之内，因此并不存在那种打官司要三五年的说法，大家可以放心。

基本我咨询来的意见就是这些，来源于一些律师以及基层法官的以往判决经验，如果有误，可能是我没有正确理解人家的专业意见，总之真的很感谢那些提供意见的朋友，包括朋友的朋友。

另外，就是在购买过程中一些非法律方面的建议：

1、         找中介经纪人尽量找店长以上级别的，经验较为丰富，职业敏感性也是有的，知道怎么尽可能避免问题，且遇到问题知道怎么主动去更好的解决（前提是他确实主动帮着协调，而不是懒得管你，我相信大部分经纪人都是好的，都希望事情圆满解决，会为客户和业主双方面着想），而一些经验不足的经纪人，遇到纠纷或问题可能只会一味的在中间做传话筒，而不去主动想办法，有时候真的仅仅是因为他们经验不足，而不全都是他们觉得中介费无望而懒得管这事。在此绝对没有说店长以下级别的经纪人不好的意思，而是经验问题真的太重要了，就算不找店长级别的，至少请了解一下从业时间好吗。

2、         即便是再高级的经纪人，说的话也不能全信，我这次也是吃了这个亏。不是人家故意骗你，而是同样的事每个人理解不同所以处理方式不同，同样的规定或法条、政策，每个人也会理解不同，从而给你提供不同的策略，而如果他本身的理解有误，给你提供的策略也很可能是错的，所以多问几个人多问几家店永远不会错。想想那些对同一条法律有不同解读的原被告辩护律师就知道了，中国的语言真是博大精深啊。

3、         如果遇到卖家不想卖房了，一定要让经纪人弄清楚原因，一定要。不要简单的理解为对方要涨价，就算原因是要涨价，也要跟经纪人确认是否确定，还是说仅仅是他个人猜测的原因。要知道，虽然违约多半原因是价钱问题，但有时也有其他问题，如孩子上学，业主户口等问题，如果是价格问题，也许可以协商加钱，甚至闹到法院的话卖家也要想想违约成本，而有些其他原因，甚至可以划为“民生”问题的大事，就抓紧协商解决吧，实在不行就解除合同，虽说已经签约了，我们坚持购房没错，打官司也能赢，但如果因此影响到人家的家庭或者说人生轨迹，真的不太厚道了，即便自己吃点亏，就当积德行善了吧，而且这种情况下一般卖家也愿意补偿你一些，如果一味坚持购房，面临的阻力可能极大，毕竟卖家有自己确确实实的困难，不会轻易妥协，一般会死磕到底。

4、         双方协商归协商，讲理归讲理，甚至即便威胁对方说“不行咱就法院见”也最好说成“哥/姐，实在不行咱只能法院见了”，要有最基本的礼貌和尊重，切不可骂人。一方面我不主张这种态度，这是素质问题；另一方面闹得太僵对双方都没有好处，和气还是要讲的，毕竟要给彼此留条后路，别把彼此逼到别无其他方案可选择的份上。

    暂时只想到了这些吧，供各位姐妹参考。有些内容说的不知道是不是对的，如果不符合房屋买卖行业的实际情况也欢迎指正。以上纯粹主观认知和客观分析，绝对没有诋毁任何人的意思，应该不会冒犯到谁呦。