细节战胜一切 @有吸管咩 

一、关于我们家的换房思路，先简单分析我们家现住房子：

于是综合考虑下来，我们的需求是（排名不分先后，待取舍）： 换电梯房？学区房？换3房？地段？车位？可拎包入住（没时间弄装修的事情）？ -当然，交通方便，周边配置齐全，小区绿化物业安保啥的，这些就不用说了，肯定是必须保留的条件。

这两年魔都的房价疯涨，距离上一次买房也有5年了，所以我们准备先了解行情，整理一下思路，把需求设一个Priority。

二、准备工作

• 了解了一下置换房屋的话，两边对接的流程

2）APP ：链家网 & 房多多。 推荐一下房多多，真的是user-friendly，可以直接APP预约看房，可以看到之前看过房子的人对房子&房东的评价，挺直观的。昨晚半夜看到的房，APP上点击预约，刚刚房多多客服联系了我，态度非常好，询问我想看房的时间他去咨询卖家是否有空。我了解了一下中介费，非常的良心，是传统中介的零头。我自己后面卖房会考虑挂在上面。

3）通过上述方式，我们打算根据预算开始了解一下各个区适合的房子，来筛选或者说是排序一下我们的需要。总要有一个取舍，一步到位的话至少1000W向上，不现实。

三、实地看房

看房之前，我们先来简要地了解一下哪些户型类型千万要绕开。@砂孩 

1、动静分区不合理的户型

下图的户型中次卧距离入户门过近，客厅活动对次卧影响较大。

2、干湿分区不合理的户型

厨房和卫生间是两个湿气最重且容易产生脏污的房间应该与精心装修的卧室分离开来。好的户型里，厨房应放在靠近入户口的位置。如果正好相反，买房时一定要慎重哦~

@懿妈 家的户型就属于比较好的。厨房和卫生间相连，且靠近入户口，从施工成本、能源利用和热水器安装方面考虑，都是比较好的设计。

3、公私分区不合理的户型

首先入户处望去，玄关处应有遮挡，避免对室内一览无遗。其次，室内比较隐私的卧室以及客厅和厨房等处应有视觉上的遮挡，避免在公共区域就能直接看到隐私区域，不说风水的话，自己体会一下也觉得有点怪怪的。

@吃草的燕子526 家的户型就一定程度上做到了公私分区。

4、通透性不佳的户型

通透性主要是户型的通风和采光性能。通透性好的户型一般要同时具备两个条件，一个是户型比较方正，二是户型最好有两面可以通风和采光，厨房厕所最好是独立采光通风，只有一面可以通风采光的最差。

通透性最佳的是对侧采光通风，次佳的是同侧采光通风，最差的是单面采光通风。

下面的户型属于相邻侧采光通风，通透性较差。

@梧桐姑娘 家的户型就属于通透性比较好的，南北通透。

5、动线不合理的户型

动线是指人们在户内活动的路线，主要包括：居住动线，家务动线，来客动线。

动线良好的户型表现为：从入户门进客厅、卧室、厨房三条线互相不会交叉。

例如：

动线较差的户型表现为：三条动线相互交叉

例如：

下图中这个户型里，进厨房要穿过客厅，进卧室也要穿过客厅，且卫生间正对着大门，堪称灾难级别的户型。

6、尺寸不合理的户型

客厅开间不应小于3.6米，主卧尺寸不应小于3.0*3.3，厨房净长不应小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。卫生间一般4㎡左右。

了解这些以后，我们再来谈谈看房。

@有吸管咩 

评分：7.8/10分

b是朋友家小区，朋友知道我们看房，又看到这个房子挂出来就通知我们去看。3房，地段好（内环内），07年的小区，小区内人车分流，性价比超级高，还送产权车位（小区车位50-60W)。

评分：7.5/10分

小节：我自己最近看下来的感觉是很多房子是有价无市。房东因为前期的疯涨，对房价的预期很高，然而魔都发限购令后，实际是看房的多买房的少，所以我觉得后面可能房价会有松动。比如，我们自己的小区，我看到有房东挂出来的价格就是虚高的，我对于小区的房价还是一直挺关注的，如果是我挂的话估计会比他少50W。果然中介说这房没人看，所以大家自己感受一下。

（二）

一眼扫上去，我们的需求竟然90%满足了，有点动心。

—要么房间太小，要么开发商送了面积？需要查证。

—看了几个APP，价格貌似都不相同，为什么？（后话，看完房后收到别的传统中介的推送，比我们之前app看得价格便宜30W，说明房子没那么好卖。） 

—不过如果真的是其他需求都能满足，那么之后在隔壁片区就近买个学区房挂户口也不是不行。

于是跟LG说，尝试约一下房东吧，如果时间允许那么去看看。房东很快接受了预约。于是我和LG就当是饭后散步遛达着看房去了。

房东是个很nice的男生，还挺帅，一看就是有在健身，哈哈哈。我进门时候星星眼了一下。咳咳咳，严肃看房。

进大门，先和房东聊了聊换房原因。房东说，为了小孩读书置换到丈母娘家附近。我顺口问了问房东新买房子对口的学区之类的，巴拉巴拉。因为他新换的片区，我还蛮了解的，有几个朋友同事在那边，所以听起来房东还算是靠谱，也挺能聊的。→第一感觉不错。加分+

暖身好，房东带着我们开始正式看房，一间间的介绍细节。看的出来，房东是有用心装修过房子的，房子做了不少细节上的结构修改，把空间利用的非常完美。通过结构微调，隔出了一个儿童房，一个书房，一个衣帽间。→房屋结构，加分/ 房东介绍的非常仔细，态度加分

我在看房的间隙抽空扫了一眼我LG，多年的默契让我一眼就看出来他非常的满意。心里默默OS，此娃已嗨，我更要仔细一些。

全部看下来，明白了为什么120平能有4室2厅2卫。因为是顶楼复式，房东是有一些改建的。把自己的阳台露台等改出了一个儿童房，一个书房。所以房本120平，实际使用面积有165平。

这点我还是蛮排斥的，曾经买第一套房子的时候也有碰过类似的房子，被我Pia掉了，因为此类房子绝大部分是有地基不规则降沉的问题，久住还是不大安全的。不排除有的可能是墙上排线的地方没做好，久了有裂缝，这种住起来问题不大，可接受。

我向房东提出疑问，房东说因为是使用涂料的原因，住久都会开裂，考虑到他们房子只装修了4年多，我觉得这个答案不成立。于是问房东有没可能其他原因，房东才讲到有地基不规则降沉的可能。跟我心里的答案基本符合，于是暂时撇开这个问题，准备后面考虑是否找熟识的装修师傅来帮看看。→减分

b、顶楼的一处天花板位置看到有几处水印。

考虑到顶楼很容易有漏雨问题，也是向房东提出疑问。房东的答复是，水渍是因为当初装修时候，刚刷好涂料顶部防水还没做好就下了大雨，然后留下了印子。后来顶部都是有做双层防水的，不存在漏水问题了。→ 减分，且心里有大大的问号。如果是装修时候就出现的问题，为什么不等墙壁干了把有水印的位子刮掉重新做？

基本看完了，在客厅和房东闲聊了会。问了问议价空间，还是挺大的，心算了一下，每月还贷金额真的是完全无压力。然而，价格不是重点因素，房子细节上的这些硬伤才是。

四、做专业咨询，请教老司机

回家路上，就开始给朋友打电话咨询了。先问了一个学建筑的朋友，感觉他也比较赞同裂缝是地基降沉的原因。

再打电话问了熟悉的装修师傅。对于裂缝他的观点是，需要看是否是承重墙，如果是承重墙有裂缝，房子绝对不可取，如果是其他的墙要等现场看了再酌情考虑。对于水印，他的观点是，看印子是否发黑，发黑代表是持续有漏水问题导致了发霉；不发黑的，也不能证明是不漏水了，可能房东有做过修补。

1） 关于120平改成165平的4室2厅2卫。朋友说这部分涉及违章改建。目前魔都虽然有文，但查的还不算严。以后如果要严格规范了，是很大的问题。

2） 绝大部分顶楼都有漏水问题。哪怕他买的是所谓的豪宅，仍旧有这个问题，能避免还是尽可能避免顶楼。

3）朋友还给了我们一些其他的买房思路，昨晚聊到太晚，还没考虑成熟，等我先理理方向&拉张excel捋捋思路，有空再来写。

原文来自：

【吸管换房记】了解行情，梳理思路ing

【吸管换房记】细节战胜一切

买房时，这6种灾难级户型一定要绕开