咱们不是专业的炒房客，估计一生倒腾房子就那么几大回，（几<10，不过或许姐日后飞黄腾达呢？梦想还是要有滴~），所以对于二手房的买卖流程自己也要心中有数不要只依靠中介，哪些环节要特别注意，怎么使用各种中介平台，费用大概是一个怎么的幅度等，这些都涉及到交易的安全以及交易的成本，毕竟买房是个大事……不得不好好提前做功课

一. 二手房交易流程:签署三方协议---交/收定金---网签----递交按揭资料----同贷书下来（1-3周左右）----房管局交易中心过户交税---获取回执----支付/收取首付款-----入押放款尾（1-4周左右）----交楼------买家拿到新的房产证。以上流程以广州的需要贷款的为例。

A.签署三方合同前一般需要查册，以确定卖家房屋是否有抵押，查封等，以及名下套数的情况。如果有抵押情况，一般要时间赎契，涉及法院查封的话那就要警惕，而名下套数情况就涉及到过户过程的契税问题

B.签署三方协议的时候要认真核实对方的身份证还有房产证原件是否吻合，从中也可以了解到对方是否有使用学位的情况。

C.定金:本人基本原则是交的少给，收的尽量多收，以免出现对方有违约的情况时候，就要涉及违约金的部分。一般正规的三方合同都有明确规定违约时候的罚金约定，要认真看此部分内容,另外中介费最好可以分开给，至少有一部分留待过户前最好过户完才给，这样保证中介负责任些。接下来一定要督促中介做网签，如果你作为买家可以防止卖家有一房多卖的情况。

D．接着递交按揭材料，要认真看清楚中介给你签的各种文件，以防万一。

E．同贷书下来后，如果你是作为卖家，要求对方提供给你同贷书正本，也可以凭相关内容到到公积金或者银行核实同贷书的情况

F:过户/回执/首付：这部分和给首付款有时候顺序互换，但是如果是同一天完成的问题不大，如果不是同一天完成的 ，要在合同备注，或者设置银行监管账户，这个相对比较麻烦，但如果你是卖家，对方要求先过户后给首付款，我的做法是合同写清楚过户后回执我要拿在手上，等稍后买家把首付款打到账上后我才给回执对方，这点很重要！不过一定要求过户和给首付同一天完成，因为我了解过，如果对方过户后不给首付，你拿回执要求单方面撤销，只能当天办理才有效，否则，第二天就已经过户，要撤销非常麻烦，这点一定要注意。

G:接着基本就是等银行放尾款，这个比较安全

H:房屋交接：如果你是买家，最好当时是过户当天同时可以收楼，这样自己比较有保证，但是通常卖家不愿意，这个看双方沟通。一般都是等放尾款后，双方约定交楼，查验房屋状况，以及水电煤气，电视，网络，物管费用等的交接，一般交接方式都是以当天读数为准，双方改给的给。

I.月供一般是放款当天的再下个月的同一天开始 ，等拿到新房产证后就办理水电煤气，网络电话，物管等的过户。

二.中介的选择：传统门户中介VS电商中介

1.优缺点对比：传统中介一般有门店在，遇到什么问题还可以有个店面找，还可以查看他的营业执照以及相关人员是否有房产从业资格证等，相对安全。电商中介基本打游击战，虽说也有少量的门店，但是有时候不好确认中介人员的情况。但是由于电商中介相对成本比较低，因此他在中介费，或者按揭费用方面往往比传统中介要便宜，这个是要权衡的点。相关费用我在下面的篇章会说到。我的做法是如果使用电商中介，要求对方提供营业找找以及卡片，签约要到门店签署。

2.广撒网卖房and 独家代理

之前我卖一套郊区的房子，最开始是在家附近的3-4家中介放盘，以及注册了搜X网,电话的人不少，可看的不多，估计是价高了的问题，后来我调整了2次价钱后发现2个月过去了还是没什么动静，这时候其中一家中介电话游说我签他们的独家代理，我们当时那房子确实不好脱手，我犹豫再三，最后签了三个月。独家代理的合同确实还比较苛刻，约束你的很多，对他就很有利，例如期限内只能他帮你交易，他带上去过的客人，半年内不可以私下交易等。后来我把合同拿去给我律师的朋友看，她说这样的合同你也签？不过当时确实不好卖，我想着有个中介集中推一下看下有没成效。后来三个月过去了，我成交的客户是通过电商中介找到的我，原来也是经过这家实体中介带他们来看的房，但是由于对方开的中介费高，他们最后通过搜X网找到的我，最后成交了。所以我现在对于放盘的态度是：

      A.你广撒网就对了，一来加大推介的力度，二来可以更及时知道市场价钱变化，如果放独家会被动

      B.虽然我中介的朋友还有一些人的建议是不要签独家，但是我觉得如果你的房子实在非常不好卖，不妨签个独家给其中一家你觉得实力不错的试试（例如我最近有个朋友就是房子放盘了半年都没人来看过地段不好！）前提是不要签太长时间，1-3个月为最佳，以免让自己被动，另外签约前认真看好里面的条款，要加上如果限期内卖不出去，中介要给多少的罚金。这个之前一个朋友签过，对方写了象征性100.第三.在独家协议上自己的卖价，写高点，这样自己在和中介的对抗中自己更有回旋的余地，低于协议卖价的我可以考虑卖不卖或者要不要卖给你。对于我曾经签的那个独家，我有认真观察过，确实还是比我之前多家放的时候多带了客人过去，另外也出现在他们的合作电商的平台上，不过他们把我要求的价钱写低了6万放了上网，我后来电话问过他们这事情，对方说是吸引客户来电的手段。这个也可以引申为我们平常看到网上的低价或者实体中介门前贴出的低价永远你问的时候都说卖了是怎么个意思

       3.二手房交易的费用

   只说比较大头的部分：

      a.中介费--传统的收费一般是买卖双方加起来3个点，但现在一般是实收由买家支付，传统中介你讲价一般去到1.5-2个点，但是电商的话，一般是1个点左右。我另外一个朋友甚至告诉我她买房用的是房多X的APP,直接对的卖家，不用给中介费，整个过程按揭费过户费用房多X只收了4000多，我也是又涨姿势鸟~，不过她就说对方不算太尽职。所以一分钱一分货，自己综合考虑

     b.按揭费用----传统中介一般报价是贷款额的千分之12，但是厉害点你可以讲到千分之八，而电商中介，据我了解，搜X网还有爱屋X屋是千分5.我跟一个在银行贷款部的朋友了解过，如果找他们相熟的按揭公司，因为对方是大批量和银行合作，一般成本价钱就是千分之2-3，所以如果你自己有那个精力，可以不经过中介交易，但又保证流程安全的话，自己去跑银行或者公积金中心做直贷是最省钱, 我很爱和我一些买房或者银行的朋友交流这些，再总结假设我下一次买房怎样更省钱，哈哈，想想一次比一次进步那还是很有成就感滴~

       又洋洋洒洒写了这么多，都是呕心总结啊 ，希望小她里的其他房姐们都交流给意见，使大家共同进步少走弯路钱少花…….也许这就是小她社区的分享精神所在……