为了发给你们看，专门把Excel转化成Word，电脑本来就快废了，倒腾好长时间，快注会考试了，时间紧迫，真是伤不起啊。男朋友（北京人）最近要在北京买二手房，让我帮他查资料发给他，（俩人异地，我能帮的就这么多了）大家一定要多提提意见，给点实操性的建议，我会感激不尽的。@蛋卷哥哥

                                    商品房二手房购房攻略                                                                                            

商品房就是普通住宅                                                                                                                                    商住房不能落户产权不是70年                                                                                                                  

商住两用房：目前北京商住两用房已经大都是民水民电，与普通住宅费用相同。土地使用年限50年，一般到手40多年(50年后如何处置于70年一样没有明确政策规定，但房屋所有权是永久的。)                                相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。                                                                                                                               

一、买房之前的注意事项     南北通透格局方正最好         配套设施     商场。餐厅，菜市场，超市，银行，医院，公交，地铁，车位                                                                                                          

1、房屋手续是否齐全                                                        

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，             

即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。                                                                                                                                                

2、房子的产权性质要认清                                                                                     

是商住还是商品房，     买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效

3、交易房屋是否在租                                                                                                                                    

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。                                                                                                 

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。                                                                                                                                                    

实际上，租客还有一个特权，就是“优先购买权”，这个才是更要命的，所以，签约前一定要让租客出具一个“放弃优先购买权的声明”，切记切记。                                                         

4、物管费用是否欠                                                                                                                                    

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全担。                                          还应该注意合同约定是否明确，二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，                                                                                                               

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。                                                                                                                                                

5、眼见为实，注  重实地调查                                                                                                                    

对于房子的居住体验，一定要自己去亲身感受一下。比如，周边的设施，交通方便不，为什么卖房子。地铁、公路、铁路旁的房子，晚上去感受一下有没有噪音；                                    

房子是顶层的话，下雨天去看一下漏不漏水；早晚高峰的时候去看看小区周边堵不堵车……做个有心人，一定可以看到中介陪同看房时没发现的东西。                                                                                   

还有房子的质量问题，阴天会不会返潮，墙体有没有裂纹，为什么要卖房子啊，             

6户口问题                                                                                                                                                 

户口迁移是一个大问题，由于户籍是由公安部门管理，法院无权干涉，而且法院一般也不受

理此类案件，买家完全是处于弱势。                                                                                                      

所以，未雨绸缪很重要，建议在签订合同的时候，就与卖家约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好是等他把户口迁走后再支付尾款，这样最安心。                                                                                                                                                    

Tips:                                                                                                                                                     

交易中的细节，提个醒：                                                                                                                             

1）签约前，一定要核验一下房子状态，比如有没有被查封，业主、产权证是否都无误。

2）注意定金和订金的区别。具有法律效应的是定金，而一些中介可能会忽悠你交订金，最后很难拿回来。                                                                                                                                                  

3）如果原业主的房子需要解抵押，一定不要直接把钱给他，而是要在有担保的情况下才能打款。                                                                                                                                                  

4）付房款时间、腾房时间都在合同里约定好，最好是约定到具体时间或条件。               

二、定金合同                  

定金不超过成交价20%，交完了不想买了就退不回来了，资金监管还是问中介吧             

业主这边是已婚状态，即使房子在一个人名下，也是双方的共同财产，出售房产需要妻子的同意。              签署定金协议时，要看业主本人是否携带其妻子的配偶同意出售证明，如果携带此证明，那么这份定金协议是有法律效力的，相反如果没有妻子的配偶同意出售证明，那么这份定金是不生效的。