写在前面的话：感谢小她，顺利买下第三套，特来还愿~~希望能帮到更多的姐妹们❤如果有写得不对的地方欢迎大家指正哦。哈，感觉题目写得比较夸张~

昨天有个小妹妹发帖询问帝都买房事宜，我这种热心已婚少女能不管咩~

一、了解行情

偌大的帝都，哪里才是我的家呢？难道只能出去跑跑跑才能知道信息咩？别急哦，首先建议大家在链X网上了解锁定区域的房价、户型、交通情况等。虽然链X的中介费高得令人讨厌，但是不得不说链X的房源和价格基本都是真实的，不会存在你看中了一套房源后，打电话过去或者临时到了要看房时中介假装说那套被卖了然后带你去看另一套。在这里要批评下我X我家、搜X网等，很多低价假房源来吸引顾客。

二、税费首付情况

看中了一套房后，大部分亲们应该都是要贷款的吧（如果有土豪看到这里请让我抱下大腿哦~~），所以要拿出小本吭哧吭哧的算首付了。帝都二手房支出构成为：首付+中介费+税费+服务费+银行贷款。

1、首付

即房屋价格-银行贷款=首付。

【公积金贷款】根据帝都公积金的政策，个人或者家庭的最高公积金贷款额度为120万。只要亲（单身情况下按个人缴存额计算，已婚按夫妻双方缴存额合计）每月自己缴存额度达到772元（个人+单位为1544元），且在贷款前连续缴存12个月，就可以贷款120万。甩个链接，http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm，北京住房公积金官网，亲们可以自行计算。

【商贷】根据个人的收入来计算贷款额度，利率比公积金高。

如果亲们在帝都名下有一套住房，已经还清贷款了，外地也没有未还清的商贷，且在北京能买二套，如果用商贷，可以按首套算，首付三成，利率可以打85折-88折（商贷基准利率是4.9%），如果用公积金，是按二套算，首付两成，但最多能贷出80万，利率上浮1.1倍（公积金基准利率是3.25%，上浮完是3.575%）。

如果是公积金未还清，征信记录上查不到此信息，再商贷的话也按首套来算，三成首付。

2、中介费

根据房屋价格计算，目前链X、我X我家是2.7%，搜X网是1.5%，爱X吉屋是0.8%。理论上应该可以谈的，但是楼主是个弱鸡……并没有谈下中介费=。=

3、税费

帝都的房子分三种：满五唯一、满二、不满二。

税费分为：契税（首套≤90平米为网签价1%，首套＞90平米为网签价1.5%，二套一律3%），个税（现网签价格—原网签价格—装修款—原契税—当时贷款利息）*20%，营业税（网签价5.6%）

先讲讲网签价是啥~网签价与成交价对应，成交价就是买房时签合同确定的价格（即上文所说的房屋价格），网签价是中介在住建委的网站上报的价格。为啥会出现网签价呢，因为比如一套房子，卖家报价200万，但是房子可能年代久远，结合当地的过户指导价，银行评估不到200万，只能评100万，所以这套房的网签价就是100万。

装修款一般按本次网签价格的10%计算。

【满五唯一】：卖家持有这套房5年+（按房本时间计算），且是卖家唯一住房。

税构成：只有契税。

【满二】：卖家持有这套房2年+（按房本时间计算），是否为卖家唯一住房不重要。

税构成：契税+个税。

【不满二】：卖家持有这套房不到2年（按房本时间计算），是否为卖家唯一住房不重要。

税构成：契税+个税+营业税。

可能有亲们会问，那满五不唯一呢？等同于满二哦。

好滴，下面我们来测算下，还是假设卖家报价200万，网签价100万。上次买卖时的网签价为50万。房子≤90平米。

【满五唯一】：只有100万*1%

【满二】：契税：100万*1%  个税：（100万-50万-100万*10%-原契税-当时的贷款利息）*20%

【不满二】：契税：100万*1%  个税：（100万-50万-100万*10%-原契税-当时的贷款利息）*20%             营业税：100万*5.6%

卖家上次买时的网签价，一般中介称为“原值”，有些房子打出“原值高”的标签，就是说本次买卖个税会比较低。所以亲们可以问问中介房子的原值，自己就能计算啦。当然，满五唯一的房子是不需要考虑原值问题滴。这也就是为啥满五唯一的房子同等条件都贵的原因啊，卖家当然也知道这个优势。

4、服务费

这里指贷款服务费、评估费、担保费、交验等。

据我了解，链X、我X我家、搜X网是统一打包成贷款服务费+评估费了，有的小中介则是分开计算，具体可让中介列个明细哈。

5、银行贷款

银行贷款按网签价计算，比如公积金首套，成交价200万，网签价100万，则首套贷款为80万（在缴存额够的情况下），首付为200万-80万=120万，未计算税费和中介费等。网签价越高，贷得越多，但税费也越高。

三、实地考察

了解了行情和算好首付后，亲们已经可以知道能负担房子的价格区间了。这时需要实地考察了，自住的话考虑地段、交通、生活、学区（有小朋友）、户型等（可能有说得不全哦），投资的话考虑地段、交通、户型、租金情况等。多去几个心仪的小区附近的中介问问~~

我想到的关注点：

1、采光日照：不能只晚上去看房，白天也应该多去看看；

2、声音：观察房子是否临街/城铁/铁路，春秋季节卖家是否开窗；

3、小区环境：是否干净、停车情况、电梯情况（如有）、学龄儿童多不多（如果是学区房，小朋友太多，有可能买了后并不能读那个学区）；

4、交通：实地走走，不要听信中介的一面之词，自己估算下到地铁公车站的时间；

5、房屋状况：墙壁、下水是否反味、防水（这里主要指自住房，今年的雨灾已经爆出好几个自住房项目没有做防水了）等；

6、生活情况：附近菜场、医院、商场等，可以与小区的大妈们聊聊。

暂时想到这么多，亲们欢迎补充哈~

小提示：建议办一个临时号码哦，那种最低月租的，可以给中介留这个号码，买完房后注销，防止信息泄露和被骚扰。

四、约谈卖家

实地考察后，终于确定了一套心仪的房纸，这时候可以选择中介了。一般卖家会多挂几个中介，可以找中介费比较低的那个中介。如果某家中介挂出独家，那只有那家有房源，谈中介费也比较被动了。

见到卖家后，一切谈妥，签订合同，一般交5-10万的定金。注意卖家的承诺一定都写到合同里，以防卖家变卦。如果有租户，租户需要放弃优先购买权（有的中介的合同里有这条），如没有，可让租户退租或者写个说明。

小提示：卖家收到定金后，想买家出具收条，一定是【定金】哦，只有【定金】在法律上才具有违约赔偿的作用。

五、网签、面签、批贷、缴税过户、收房

其实是与第四项一脉相承啦，具体办理时间、需要注意事项中介会提示的哦~~

一般来说，帝都从签订合同到过户大概要2个月左右吧。过户完后新房本出来中介会通知去房产交易大厅拿房本，然后默默的看一眼，房本就要被送到北京市住房贷款担保中心去抵押（公积金贷款）或者批贷银行去抵押（商贷）。以楼主的亲身经历，我的上一套房本已经被北京市住房贷款担保中心抵押9个月了，不知道为啥他们的效率这么低……商贷会比较快呢，一般1-2个月就可以拿到房本了。

收房时记得让卖家结清物业费、水电网燃气等欠费。同时要收好水卡、燃气卡、电卡、网络账户名、各种钥匙、门禁卡等。

最后就是换锁入住啦~~

好哒，感谢大家看到这儿，也许写得有疏漏，欢迎大家指正哦，爱泥萌❤