我的一个有钱的小伙伴鄙视又羡慕我，她年薪百万但是每次买房都是攒的七七八八了再买，而且特别不喜欢贷款，总是有钱就提前还贷了。

像我在这种卡里有几十万就敢买几百万房子的，她都觉得是骗子，直到我把房租出去，每月1.2w的租金真的让她闭嘴了。她开始动心，想跟我买同一个楼盘的房了。

周末我们去看房，她一下看中两套，一个是跟我同户型的70年产权另一个是50年的商住。我大北京还是限购的，所以不是想买几套就能买就几套，有点儿钱又不是很有钱就很麻烦，动辄2000w的房子hold不住。

肿么办呢？贷款呗……靠贷款变成豪宅拥有者。

我先说说北京的买房规矩。

1、买70年产权的住宅得有资格

有本市户口&本市工作居住证（已婚），上限2套；

本市工作居住证（未婚）/有社保/连续纳税满五年，上限1套；

都没有，不！能！买！

2、买50年产权商业的资格

——有钱！

再说说各种房子买卖时候的差别：

1、满五年唯一

意思就是缴纳契税或者房产证持有满5年，个人名下唯一住宅。

这样的房子在买卖的时候只需要缴纳契税就可以了。契税是1%（90平米以下），144以下1.5%，144以上3%，所以很多开发商在卖房的时候都强调“赠送面积”，卖点就是赠送的面积不在房产证上标注不用纳税。

2、满五年不唯一&满两年唯一

比1增加一个差额征收20%个税。比如原来新房的时候150万买的，五年后的今天卖200万，中间50万的差额算你赚的钱，收税，50*0.2=10w。再视面积大小加上契税1%~3%。

3、满两年不唯一

比2增加了一个营业税，就是差额的5.6%。比如原来新房的时候150万买的，五年后的今天卖200万，中间50万的差额要多收营业税，50*0.056=2.8w。其他费用跟2一样。

5、不满两年唯一

和3最大的区别是所有的税都要交，但是，不是差额，是总成交价。

也就是契税按面积1%~3%+200*20%+200*5.6%

第三说说怎么贷款：

1、买70年产权新房

如果是第一次住宅房贷

20%首付，80%可贷款（如果用公积金贷款，受公积金最高贷款额限制），执行基准利率（看银行也可可能打折）

如果是二套住宅房贷（有商贷不影响）

最高贷70%，利率不打折而且还可能上浮10%

2、买70年产权二手房

名下第一套，政策同新房。但是由于存在评估价和地区指导价，这个事儿就变复杂了。

评估价新房旧房都有，但是一般新房的评估价会高于售价或几乎相当，所以贷80%一般没问题。但是二手房一般就是评7贷8，特别好的能评8贷9,so,其实就是最高贷72%。

另一个奇葩叫地区指导价，这个是一个小区一个小区的都不太一样，所以得建委网站查（你要是见过那网站就知道中介存在的必要了），所以我都一般问中介。

指导价是个神器，通常为了少缴税，网签的申报价都是按照指导价申报，这样各种税最低，但是贷款也要按照这个标准贷，所以很多二手房其实就能贷真实房款的50%。

我猜你晕了

举个例子，150w买的80平米新房，想200w卖出，地区指导价10000每平米。

如果你是买家，想多贷款，就按照200万的成交价网签，评7贷8能贷款112万（首付88w），评8贷9能贷144万（首付56w）。

但这只是贷款，再结合是否满五、是否满二、买卖方是否唯一（任何一个不唯一都要缴个税）……就有了十几种组合。

附张图给大家收藏

3、贷款买50年商业新房

简单，现在的标准是：最高贷5成，最长贷10年，利率执行基准利率的120%（4.9%*1.2=5.88）。

——这个其实是银行的政策，所以银行愿意多贷就行，跟开发商无关，跟建委也无关。

契税：固定3%

4、贷款买50年商业二手房

首先是各种税：
营业税：差额的5.5%；
个 税：差额的20%；
契 税：总价的3%；

然后是贷款怎么贷，多贷款就多缴税20%的差额个税；节税就得多缴首付款。所以，商业产权的二手房，最好是全款，否则贷款利息高的惊人。

我说自己成了专家，就是在这个领域：

贷款买50年产权的商业不划算，为什么不全款买了之后再抵押给银行呢？

这样第一节税（可以把差额尽量做小），第二不耽误现金流（拿到房本后抵押，很多银行据说可以做到2周放款），第三利率也在能接受范围。