最近一直在看二手房，关于二手房的首付款一直理解不清楚，导致歪曲了方向，让我们白看了不少我们“买不起”的房子，走了不少冤枉路。

今天正好有空把二手房跟首付款的关系给大家缕缕，希望后来人能少走些弯路吧。

我们现在手里大概60w的“买房款”，很多中介问我们，有多少首付，有多少首付，我就说50-60w。

中介一听，50-60w，那就按60w算，我们首套房首付只付30%首付算，ok，60除以30%=200。我中介报给我们的房子价值都是200左右。

后面我们算了算，其实我们60w的现金，买140w的房子都差点凑不齐了。（具体原因后面算给大家）

误区一：不能以手上的现金除以首付比例估算能买的起的房子总价

各种税费，还得小10w呢。

个税：1%-1.5%（低于90平的1%，高于90平1.5%）

契税：1.5%（低于90平1%，90-144平，1.5%，144平以上3%）

交易手续费：6元/平

中介费：2.5%（可砍价）

上面的这些各种税费，加起来，也快10w了，所以我们只有60w的买房款，其实我们能作为首付的只有50w而已。

误区二：首套房支付30%的首付吗？no no no

我举个栗子说好了。

以我们上周看的一套92平的二手房，房价156w

我当初理解，总房价156w，我们买这套房子是我们的首套房，我们首付可以30%的首付（实际厦门这里可以25%），156X30%=46.8w，我们首付只要付46.8w就可以了。

实际则不然。

二手房，需要第三方资产评估公司评估其价格，像我说的这套房子，单价1.7w/平，但是评估公司给这套房子的评估价，往往到不了1.7w，我们问过中介，这附近一带的，评估价都在1.45w/平左右。

1.45w/平X92平=133w

实际上评估公司眼里，这套房子只值133w

我们能贷的款，最多最多只能133X0.7（首付3成）=93w

虽然我们公积金可以贷到100w，但是实际上因为评估价比买价低，所以我们贷不了100w公积金，只能贷93w。

那我们需要的首付款=156-93=63w

这63w还不算第一条里提到的各种税费，是纯粹交房东的首付款了。

再加上税费，基本上二手房我们需要付的，差不多快房价的50%了。

误区三：个税、一手契税不是应该房东交吗，干嘛买方交？

之前我是学财会的嘛，刚开始我还傻傻的问中介，这个房子增值了，房东卖房子赚钱了，个税不是应该房东来交吗，干嘛我们来交？

还有我们看中的有套房子，还没有产权证，房东的产权证还没办，相当于房东买这个房子的一手契税还没交。后面交房，房东直接要求，一手契税要我们来交，这个是什么个道理？

实际上，这些费用确实应该房东来交没错，但是房东可以自己交，房价给你涨上去，其实是一样的道理嘛。

比如刚那156w的房子，房东收你160w，多个4w块他去交个税跟一手契税，跟我们买156w，我们自己交这些税费，其实是一个结果嘛。

买房的好悲催。

附几个从中介那了解到的免税，降税技巧：

一、免个税：

免个税条件：

1、房子满2年，面积小于144平

2、总价不高于250w

3、过户价没有增值

需要同时满足这3个条件。一般前2个条件都能满足，第三个条件，如果你是商业贷款，中介也会帮你把这个做成没有增值，但是如果你需要公积金贷款，那这个就没办法免个税了。

二：提高贷款总额

我上面栗子里提到的那套房子，156w，我只能贷93，那我想贷更多点怎么办呢？

可以花钱找人把评估价做高点

上面我说的评估价是1.45w，如果提高到1.6w，那就能贷到100w了

不过，这个评估价做高了，同样的税费，这些费用也跟着高了。

这个方法，公积金也不好做，如果有兴趣的，可以当地了解看看。

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对了，我才看房2个星期，还算个小白，有说的不对的地方，欢迎探讨。还有各种税费啥的计算方法，各地可能会有些不一样，但是技巧啥的是相通的。