这段时间都在忙房子的事，昨天刚去办了过户，开心之余来和姐妹们分享下关于房子房贷的那些事儿。

    我们家折腾了近十年，前面的4套房子简而言之，就是赶上了房价疯涨的那几年，买入卖出好几次，再加上贷款杠杆才入手的。

    刚买的这套是第五套，300平米的排屋，打算以后和父母同住，改善下居住环境。总价加上税费一共110W，其实手上只有20W现金，剩下的用公积金贷款加抵押贷款，再加上之前的几个贷款，总的负债率超高。

     总的盘点了一下，5套房子（本地4套省城1套）共有4套贷款，具体如下：

  房产抵押贷款A     5年  利率约5.3%

 银行按揭贷款B     余7年   标准利率 目前4.9

 银行按揭贷款C     余13年   利率七折  目前为3.43

 公积金贷款D        余30年     目前利率3.25

   另外，非工资性收入有：房租收入4500/月 ；某笔债权回收3500/月 余3年；其他几笔理财都是低风险的小额投资，收益算不上台面。

   那么这些收入冲抵部分银行贷款，再加上公积金贷款每月账号自动冲抵无需另外负担，最后需要自己负担的贷款约5000/月，看起来挺晕的，不过实际负担的月供还是在承受范围之内。

    最后列一下今年的计划：

1.装修

2.搬入新房后，原来的几套房子房龄也渐老了，看市场行情计划卖掉1-2套，至少卖掉1套

3.卖房款用来提前还贷，根据利率高低按照上面的ABCD排序，优先还清A和B，如只卖掉1套就还A，卖掉2套就把AB都还了

4.还贷后剩下的资金，如果不多就做中长期理财，如果比较多，会考虑在省城再投资一套单身小公寓用于出租，具体以后再盘算吧。。。

   人生，就是这么折腾= =

 ★关于房产抵押贷款的建议：

   如果目前有一套房子是无贷款的，想买新房手上现金又不够，可以把之前的房子做抵押贷款，最长十年，利率比普通按揭贷款高一点。抵押贷款的钱加上手上现金可以做首付，剩下部分新房做按揭贷款，最长30年。等搬入新房后可以把老房出租，租金冲抵部分贷款。这样的前提是月供负担得起，好处是不用先卖掉老房再买新房。如果搬入新房后觉得老房没有投资价值了，再卖掉用于还贷款也是可以的。除了房产抵押贷款，还有3年的短期消费贷款，不过利率比较高。

★关于公积金贷款的建议：

  如果目前有公积金贷款，但是剩下额度不多，而你又需要一笔大的购房贷款，那么可以先还清目前的贷款，再用新房去重新贷，新房合同价格做高，贷款期限尽量长，这样就能充分利用公积金贷款的优惠政策。比如我们这里，单人最高可贷40W，夫妻二人苛待80W，期限最长30年，按极限计算，目前80W贷30年利率3.25，月供4000左右，比商业贷款要划算的多。

我就是把上面两点都实践了，才用20W现金入手了110W的房。