3月18日，国务院发布了一条爆炸性消息：自今年5月1日起，营业税改增值税将全面实施。我们最为关心的房地产业，适用税率是11%。我们既不是搞生产的公司，也不是搞批发销售的个体户，增值税和我们有什么相关？问题就出在今年两会期间，国税总局局长王军曾明确表示，本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

明白了吧，国务院出台的政策是房地产业适用的增值税率是11%，国税局长提到要将二手房交易也纳入征收增值税的范畴，有些博眼球的新闻就大肆宣扬二手房要按照11%征税了！天了噜，醒醒啊亲，不要听风就是雨，让我们认真看看有哪些不对的地方。

总理说了，营改增之后，税负只减不增。这可是总理说的。那我们来算笔帐，如果二手房交易真的是按照增值部分的11%缴纳，你实际负担的税收到底增加了还是减少了？

下面是现行的二手房营业税政策：（除北上广深以外的不限购城市）

持有满2年，免征营业税；不满2年，征收全额的5.6%

我们以买入价为150万元的房产为例：

情况1：如果卖出价是200万

营业税：持有满2年，营业税为0；持有不满2年，营业税为200*5.6%=11.2万

增值税：无论持有期限，都为（200-150）*11%=5.5万

情况2：如果卖出价是350万

营业税：持有满2年，营业税为0；持有不满2年，营业税为350*5.6%=19.6万

增值税：无论持有期限，都为（350-150）*11%=22万

所以，只要你持有满2年以上，营改增一定增加了二手房交易者（通常是购买者）的负担。如果你持有不满2年，那增值税是否大于营业税取决于房价的上涨幅度，房价上涨的越快，增值税交的越多。

由此可见，这和总理的想法并不相符啊，说好的“只减不增”呢？

二手房征收增值税不符合现行房产政策。房价现在涨的越来越高，都已经快成为社会的主要矛盾了。为了抑制房价遭爆炒，政府的一贯政策就是鼓励大家长期持有，不要有事没事炒房玩。可是我们来看看，如果二手房改为征收增值税，且没有免征年限的规定（比如持有N年以上免征），那不是明摆着鼓励大家短期炒卖加重市场泡沫吗？

增值税和个税相冲突。增值税的最大特点是对增值部分进行纳税。如果将现行的二手房营业税政策改成按照11%征收增值税，那岂不是和个税相冲突吗？目前二手房在交易时，如果持有时间不满5年或不是唯一住房的话，需要对其增值部分征收20%的个人所得税。

所以，我觉得不要那么着急下结论，等相关细则出来了再说，具体可关注以下几点：

第一，会不会有免征期限。比如持有N年以上可以免征。

第二，增值税和个税怎么统一，双重征税的话税负太高。

第三，有没有可能有抵扣项，比如可以抵减个税。