可恶的链家中介，推高房价很有一套

这两种房，聪明的财蜜会怎么选

开始网上看房以来，写了两篇关于房子的文章，打算这段时间勤劳一点，写写自己买房的故事和感悟。第三篇，是关于如何从投资角度看待买房的。

源于我和一个HW家属的一次聊天。她说2012年那会手里的首付能撬动100多万，当时如果再多30多万，就能在北京买一个小房子了，他们去老家长沙买了一个100多平的大房子，大概150万，如今一直没住，她一直在北京工作，如今还在北京租房，这次痛下决心要在北京买了，可是长沙的房子没人愿意以150万接盘，便宜30万-40万才有人接盘。她后悔如果买北京的房子，不知道这几年涨了多少。

虽然我们买房都是为了刚需自住，但是这么一大笔的资金的投入，再加上贷款，你不会指望只是为了自住，多年后价格涨幅很少甚至贬值吧。所以，我们在买房的时候都有投资的倾向，希望未来我们买的房子可以升值。可是如今，房地产已在高位，不是你随便买个房子就能保值增值的，那么选什么样的房子呢？

第一，房子所在区位能在50%以上决定着房产的增值或贬值。

区位包括：所在城市、城区内部各个区县的发展以及小区整体的环境。每套房子都不是孤岛，区位的重要性在于你与外界的联系是否轻松便利，附近有没有大型超市、便民菜市场、大型综合医院、社区卫生医院、学区、幼儿园、银行、……这些与生活息息相关的烟火气也许就来自于一条菜市场，你做饭发现酱油没了，都能招呼老公孩子去买一趟，千万别小瞧这些，如果每周只能开车去一次超市采购所有食材，即使再舒适的居室，都会给你带来诸多不便。

如果95%以上的人觉得这些要素很重要，那你的优势区位的房子就能在短时间出手并且卖个好价钱。

第二，交通这件事，对于不想买车的人来说，非常非常重要，比如一条地铁线或者几个公交站包围的小区，绝对能让你的出行变得顺畅许多，但是如果你有车或者有购车计划，这条的重要性可以稍微降低一下。基于现在大家都有车，好的公交地铁线路的优势占5-10%。

第三，房型、面积和朝向决定了空间使用的舒适程度。

这是我非常在意的一个因素，看了一些房子发现，房屋的格局好坏比单纯看面积更有意义，很多老客厅很小，只是一个过道厅，那么这样的三室绝对没有H户型的两室有优势；还有些厅很大，也算方正，但是所有房间的门都朝着厅，似乎无法放置电视和电视柜，这样的厅再大也没啥意义。

所以，我特别建议大家看房子的时候，算算你真正可以使用的面积有多大：除去公摊、除去室内墙体的建筑面积，再除去那些设计不合理导致的浪费面积。这样每平米的价格才变得有了意义。

再说说朝向，我认为朝向好的房子至少占20%的优势，其中尤以南北通透为最优。真心不推荐东西通透的房子，越是大房子，朝向对格局的影响越大。我们第一套房就是朝西的一个小一室一厅，因为受其它楼挡着，夕照不是很厉害，但是如果多个房间都是夕照东照就比较崩溃了。

第四，楼层的需求和年龄相关，如果可以买非顶层，尽量多花点钱买非顶层（无电梯的）。

很多人换房，都是因为楼层，岁数一大就想换的低一点。所以60%以上的房源都是高楼层的顶层急于脱手。对很多钱不富裕的买家，楼层确实是个可以退让的因素，年轻有力气还爬的动六楼、七楼，毕竟钱少不能任性，但是随着年龄的增加，很大可能会再次置换房子，装修、税费、中介费就会多付一次，而且卖房时间更长，谈判优势降低。所以，如果可以多花10-30万，尽量选非顶层。

第五，电梯房和跃层的实际价格要远远高于出售价格。

我基本没看电梯房。第一，电梯房都是塔楼，不是板楼，没有南北通透这种好户型，而且，最重要的是出房率低，大概在70%就不错了，这意味着你要承担着更大的公摊面积，所以你的房子比实际价格要贵15%-20%，唯独就是你享受电梯的方便，从而开发商消除了楼层的不利因素，但是却要你来付钱。

我现在在国外住的就是跃层，是1跃2的超大户型，而且1楼其实是架空的，没有房子，我们是2楼算1楼的那种，也不受潮。唯一不好体验的就是跃层，浪费面积还不方便。再说，有些跃层其实是阁楼，顶层的，还带房脊，这种房子的单价往往很便宜，但并不好脱手。

anyway，房子总要找个平衡，别有特别瘸腿的项目才好。